O que o síndico pode e o que não pode fazer

"Com grandes poderes vêm grandes responsabilidades"

A frase de Stan Lee serve como um alerta para os super heróis, mas também caem como uma luva para os síndicos de todo país. 

Isso porque para o síndico ter uma boa performance, é fundamental que ele conheça não apenas o que ele pode fazer, mas também até onde vão os poderes do seu cargo. 

A lei, e mais precisamente o Código Civil, lista diversos deveres do síndico, como cuidar da área comum e sua manutenção, seguir e fazer seguir as decisões assembleares, manter o seguro do condomínio em dia, entre muitas outras obrigações.

E por ser uma responsabilidade enorme, a de gerir um condomínio, como saber qual o limite dos seus poderes como síndico?

Afinal, são tantas as situações inusitadas que podem ocorrer durante a gestão, que fica difícil saber até onde vai o poder do gestor.

"É importante que o síndico saiba que seu poder vem das decisões assembleares e da opinião da maioria. Caso tenha alguma dúvida, o ideal é chamar uma assembleia para dividir com a comunidade a responsabilidade sobre alguma questão pontual", explica Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Pensando nisso, elaboramos abaixo uma lista do que o síndico pode ou não fazer, e em quais condições!

Confira e mande suas dúvidas nos comentários para entrarem em nossa próxima atualização!

O SÍNDICO PODE:

• Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial, de maneira amigável
• Dividir com a comunidade o número de unidades inadimplentes, assim como quais são e o total da dívida. 
• Contratar e demitir funcionários, desde que a decisão não impacte nas contas do condomínio. 
• Fazer cumprir o que está na convenção e no regulamento interno, incluindo aí multar os moradores que estejam infringindo as regras. -
  
• Executar obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato. Para isso, porém, vale salientar que não precisa ser síndico, qualquer condômino pode estar à frente a situação, que pede uma ação imediata.
• Executar campanhas de conscientização junto a moradores e funcionários sobre os mais diversos temas.  
• Contratar uma administradora, conforme o artigo 1348 do Código Civil, que diz: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. O ideal, porém, é que ao trocar de prestadora de serviços, a escolha seja comunicada na próxima assembleia. 
• Pagar em dia as contas do condomínio e seguir o que foi acordado na previsão orçamentária
• Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviço.
• Dar plantão presencial, uma vez por mês, para conversar pessoalmente com os moradores e tirar suas dúvidas. -
• Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas em assembleia. - Como alterar o regulamento interno e a convenção do condomínio
• Compartilhar tomada de decisões com o corpo diretivo. Isso não exime o síndico da sua responsabilidade, mas ajuda a justificar informalmente a necessidade de medidas e decisões mais imediatas do dia-a-dia. -
  
• Acompanhar de perto o trabalho dos funcionários do condomínio – sejam orgânicos ou terceirizados – para se certificar de que estão executando bem suas funçõea.
• Ajudar moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há reclamações envolvendo as partes.
• Cobrar dos moradores que lhe apresentem um plano de obras, dependendo da benfeitoria a ser realizada em sua unidade, antes do início da mesma, nos moldes da NBR 16.280. 

O SÍNDICO NÃO PODE:

• Cobrar os devedores de forma extensiva e ou a constranger os moradores.
• Expor nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador – e nem deixar de cobrar os devedores. 
• Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo. -
  
• Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas
• Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento.
  
• Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou de ‘embelezamento’ sem contar com anuência prévia da assembleia 
  
• Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado. -
  
• Não se comunicar bem com os moradores, deixando de responder perguntas, por exemplo. 
• Reter documentos quando for deixar sua gestão. -
  
• Deixar vencer contratos como de seguro do condomínio e de manutenção dos elevadores.
• Não atualizar documentos como o AVCB quando o mesmo vencer.
• Tomar partido em conflitos envolvendo moradores, escutando mais um lado do que outro, ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro
• Invadir a intimidade dos moradores, como entrar na unidade sem a permissão dos mesmos.
• Ser grosseiro no trato com os funcionários, sejam eles orgânicos ou terceirizados.
• Permitir que moradores façam reformas as nas unidades sem ter um plano de obras em mãos. 
• Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente.
• Deixar de pagar compromissos do condomínio, como direitos trabalhistas de funcionários, ou contratos, ou vencer o laudo do pára-raios
• Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia-a-dia. 

Como nem tudo é preto no branco existem situações que não cabem em “pode” ou “não pode”. Nesses casos, o mais indicado é convocar uma assembleia, mesmo o síndico, teoricamente, podendo tomar essas decisões. Confira:

• Contratar e demitir funcionários: A princípio, e pela lei, o síndico pode, sim, contratar e demitir funcionários. Porém, quando a situação for impactar nas contas do condomínio, como uma grande indenização a um funcionário, por exemplo, ou trocar a mão de obra orgânica pela terceirizada, o ideal é que a decisão passe pelo crivo de uma assembleia. Assim, o gestor divide a responsabilidade dessa decisão com toda a comunidade.
• Contratação de portaria remota: na esteira de que o condomínio pode contratar e demitir funcionários e serviços, o síndico poderia, a princípio, optar pelo serviço, caso o mesmo não impactasse nas contas do condomínio. Porém, como sua implementação causa uma mudança na cultura do local – e pede mudanças de comportamento – o ideal é que essa decisão não seja tomada sozinha.
• Atualizar AVCB: caso o condomínio já esteja de acordo com a lei, e seja necessário apenas pequenos reparos, o síndico pode levar a situação adiante, provavelmente porque os custos já estavam previstos. Porém, caso o condomínio precise passar por diversas alterações, com aumento dos gastos, o melhor é chamar uma assembleia para explicar a situação.  Além de alertar a todos sobre a questão da segurança, já é possível aprovar as benfeitorias necessárias para que o empreendimento se adeque à lei.
• Entrar em unidade sem anuência do morador: via de regra o gestor não pode entrar nas unidades sem a autorização. Há casos, porém, em que é possível ter que entrar no local, como suspeita de vazamento de gás ou de água, que estejam botando a coletividade em perigo. Se for este o cenário, o indicado é que o síndico entre no local sempre acompanhado de pelo menos uma testemunha.

Fontes consultadas: Nilton Savieto, síndico profissional, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios, Rosely Schwartz, professora do curso de administração condominial da Escola Paulista de Direito, Marcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet 

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