Advertências e Multas

Advertências e Multas

17 FEV 2017

Advertências e Multas

O primeiro passo para notificar o morador sobre sua infração, é a advertência, na forma escrita e protocolada, devendo constar a data, hora e testemunhas (se houver) sobre os fatos que infringiram as normas condominiais.

A advertência deve ser aplicada mesmo não sendo obrigatória na convenção, eis que trata-se de garantia constitucional o direito da ampla defesa e do contraditório. Em caso de reincidência, o síndico poderá aplicar a multa, conforme prazo e forma previstas na convenção. É importante que o condomínio adote um livro para registro de ocorrências, com a identificação completa das unidades reclamantes, para constituição da prova.

Embora não seja prevista a exclusão do condômino maléfico, o Código Civil inovou em relação as multas que poderão ser impostas, pois além das já convencionadas, incluiu a aplicação de uma multa pecuniária de até 5 vezes o valor da cota condominial  (art. 1336, § 2º, CC) e de até 10 vezes para o reiterado comportamento anti-social (art. 1337, caput), os quais seguem abaixo:

Artigo 1336, CC “São deveres do condômino: § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”

Art. 1337, CC “O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.“

Conforme se verifica do caput do artigo 1337,CC, o legislador previu multa para o repetido descumprimento dos deveres, sem embargo de qualquer inciso do art. 1336, CC. Ou seja, interpretando o artigo, caberia a multa para descumprimento reiterado de qualquer das hipóteses do art. 1336.

Por fim, para o reiterado comportamento anti-social a punição foi mais penosa, conforme o parágrafo único do artigo 1337, CC, transcrito abaixo:

“Art. 1337 Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”
Observa-se, pelo texto legal, que o síndico tem o poder aplicar a multa. Entretanto, deverá ser discutido e deliberado em posterior assembléia. Cabe ressaltar ainda que, neste caso, a multa não tem aplicação legal para os casos de inadimplência.

É importante definir em convenção, além das multas, a quantidade máxima de infrações que o condômino poderá receber em relação a determinado lapso temporal, com fins de caracterizar o reiterado comportamento anti-social do condômino ou possuidor, evitando discussões de caráter subjetivo.

Thiago Moraes Bertoldi
Mestre em Direito pela PUCRS
Especialista em Direito Processual Civil pela PUCRS
Advogado

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